Статьи

Реклама

Регистрация прав на недвижимость

В соответствии со ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября 2004 г.) (далее - Закон N 122-ФЗ). Право собственности на любое недвижимое имущество возникает только при наличии документа - свидетельства, выдаваемого органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающего наличие такого права.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрация прав) - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

1. акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
2. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3. акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4. свидетельства о праве на наследство;
5. вступившие в законную силу судебные акты;
6. акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7. иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8. иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества.

В отличие от земли как природного ресурса, объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством. Пункт 2 ст. 6 ЗК РФ устанавливает, что земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В этой связи Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" предусмотрено, что государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кроме того, ст. 30, 32, 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации описывается объект недвижимости. Характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета, например, для земельных участков должны быть указаны адрес (местоположение), наименование, назначение (категория земель) и площадь. Тем не менее учетные характеристики земельных участков не всегда соответствуют правоустанавливающим документам и требованиям государственной регистрации, в связи с чем возникают трудности при оформлении прав. Границы участка как природного объекта субъективны и без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Как объект гражданских прав земельный участок таков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

В соответствии с установленной классификацией объектов гражданских прав недвижимость относится к индивидуально-определенным вещам, ведь земельные участки не создаются трудом человека, они выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса. Формирование участка происходит путем землеустройства и кадастрового учета (ст. 261 ГК РФ, ст. 68 - 70 ЗК РФ, Федеральными законами "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве"). Значение государственного кадастрового учета заключается прежде всего в том, что без кадастрового учета участок не существует как объект недвижимости.

Объектом гражданских прав, т.е. недвижимостью, земельный участок становится только после того, как он описан и учтен в государственном земельном кадастре; приобретение прав на участок, а также совершение сделок с ним и государственная регистрация возможны только после кадастрового учета.

Федеральной службой государственного земельного кадастра России (Росземкадастром) утверждены Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района от 15 июня 2001 г. N П/119 (в ред. от 29 июля 2002 г.) и Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 от 10 апреля 2001 г.

Кадастровый план включает такую информацию, как общие сведения об участке, которая содержит кадастровый номер; наименование и местоположение участка; категорию земель; разрешенное и фактическое использование, площадь участка; особые отметки (порядок определения площади и границ).

Необходимо добавить, что правовой режим земельного участка определяется:

1. оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ);
2. категорией земли - ее целевым назначением (ст. 1, 7 ЗК РФ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
3. разрешенным использованием участка (ст. 1, 7 ЗК РФ);
4. территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений) (Градостроительный кодекс РФ, ст. 85 ЗК РФ).

Категория земель должна быть указана в актах государственных и муниципальных органов о предоставлении земельных участков; договорах в отношении участков; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав; иных документах. Тем не менее в соответствии с п. 6.2 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района и п. 3.2 Правил оформления кадастрового плана участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 допускается:

1. указание категории всего участка;
2. указание категорий разных частей участка;
3. отсутствие категории.

Вообще категория земли является одной из важнейших правовых характеристик участка, от которой зависят оборотоспособность, порядок приобретения права, предельный максимальный или минимальный размер участка. Земельный участок с неустановленной правовым режимом категорией земли не может участвовать в обороте.

Кадастровый план с неустановленной категорией земли или частично установленной категорией и разрешенным использованием (градостроительным регламентом) не позволяет:

1. правильно оформить правоустанавливающие документы на участок;
2. провести правовую экспертизу при государственной регистрации прав в силу неопределенности норм законодательства, регулирующих приобретение прав на такой участок и возведенное на нем строение;
3. правильно внести запись в ЕГРП и оформить свидетельство о государственной регистрации права.

Таким образом, если документы кадастрового учета по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, учреждением юстиции в государственной регистрации будет отказано.

На сегодняшний день ранее приобретенные земельные участки для вовлечения их в оборот должны быть учтены и оформлены по действующим правилам землеустройства и государственного кадастрового учета, а также права, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации, должны быть зарегистрированы в ЕГРП.

Фактическая площадь участка и площадь, указанная в правоустанавливающем документе (постановлении, свидетельстве, договоре и пр.), проверяется при межевании, государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. При этом несоответствие площадей не должно превышать допустимую погрешность определения площади при межевании; допустимые расхождения площадей определяются в зависимости от категории земель и площади участков (допустимое расхождение на землях городов на участке 6 соток составляет 9 кв. м, 10 соток - 11 кв. м, 50 соток - 25 кв. м; на землях сельских населенных пунктов и пригородных зон, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, допустимое расхождение на участке 6 соток - 18 кв. м; 10 соток - 22 кв. м; 25 соток - 36 кв. м; 50 соток - 50 кв. м). Погрешность указывается в описании участка по результатам землеустройства (в межевом деле).

В том случае, если расхождение площади участка при межевании превышает допустимую погрешность, перед кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на него требуется "юридическое оправдание" увеличения площади - внесение изменений в правоустанавливающий документ или документ о дополнительном предоставлении участка.

Возможность "юридического оправдания" определяется:

1. способом приобретения права на участок;
2. законодательством, действовавшим в месте и во время приобретения;
3. предельным максимальным размером участка, установленным для данного разрешенного использования.

Пример.

Гражданин купил в 1996 г. земельный участок размером 10 соток. По данным межевания 2003 г., площадь участка составила 14 соток. По общему правилу внесение изменений в договор купли-продажи возможно только по соглашению продавца и покупателя, но данный договор прекратил действие в 1996 г. после расчета сторон и оформления участка на покупателя, внесение изменений в него в 2002 г. невозможно. В орган кадастрового учета и учреждение юстиции необходимо представить обоснование увеличения площади купленного участка на 4 сотки, например постановление органа местного самоуправления о предоставлении дополнительного участка. В противном случае в регистрации права на участок в 14 соток на основании договора купли-продажи участка в 10 соток может быть отказано на основании того, что "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект" (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав). Ведь земельный участок таков, каким он учтен в земельном кадастре. По данным кадастрового учета существует участок размером 14 соток, но правоустанавливающий документ на него отсутствует, с другой стороны, у гражданина есть правоустанавливающий документ на участок в 10 соток, но такой участок не учтен, а следовательно, такого объекта недвижимости нет.

Вообще, если в правоустанавливающий документ необходимо внести соответствующие изменения, огромное значение будет иметь общая площадь участка, а также размер ее превышения. Ведь общая площадь участка не должна превышать предельного максимального размера участков, приобретаемых в соответствии с порядком, действовавшим во время и в месте приобретения участка. При этом расхождение площади не должно быть больше не только погрешности землеустройства, но и установленного минимального размера участка, а общий его размер не должен превышать предельного максимального размера, установленного для данного вида использования.

Пример.

По постановлению главы местной администрации гражданину в 1993 г. безвозмездно предоставлен садовый участок площадью 6 соток. По данным межевания 2003 г., площадь участка составила 10 соток. Внесение изменений в такой распорядительный документ через 10 лет после его принятия невозможно, тем более если в 1993 г. максимальный размер представляемых бесплатно садоводческих участков в данной местности составлял 6 соток. Кроме того, 4 сотки - самостоятельный участок, который должен быть приобретен в установленном порядке. В этом случае внесение изменений в постановление десятилетней давности невозможно и необходим новый документ о предоставлении (выкупе) дополнительного участка. <*> <*> Марианна Пискунова. "Кадастр - всему голова. Характеристики земельных участков при кадастровом учете и государственной регистрации прав". Старший научный сотрудник Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.

Что касается технического учета других объектов недвижимости, то он не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения представляют собой не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Такие вещи существуют в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы). Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит только описание реально существующего объекта, и объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений (стены, перегородки, потолки).

Техническая инвентаризация регулируется распорядительными актами исполнительной власти: Постановлениями Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 N 37; Правилами ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденными Приказом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от31. 05.2001 N120.

Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета, его отсутствие в случае возникновения права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государственной регистрации технический учет не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается.

Право на объект недвижимости без технической инвентаризации возможно только в порядке правопреемства, ведь при наследовании или реорганизации юридических лиц право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.

Объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации (объектами учета), являются:

1. объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
2. самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
3. объекты, незавершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
4. бесхозяйные объекты.

Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности предусматривают, что вместе с жилыми и нежилыми зданиями к градостроительным объектам относятся жилые комплексы, комплексы гражданских зданий, производственно-технологические комплексы (совокупности недвижимых вещей).

К техническому паспорту домовладения прилагаются технические паспорта зданий с их поэтажными планами. Сведения об объекте вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на основании технического паспорта единого объекта инвентаризации (домовладения, производственно-технологического комплекса, иного комплекса зданий и сооружений).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. К компетенции органов по государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах; принятие на учет в порядке, установленном Правительством РФ, бесхозяйных недвижимых вещей; выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Орган по регистрации прав - государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного Герба РФ и наименованием своего учреждения.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ началом срока государственной регистрации прав является день подачи заявления о проведении государственной регистрации.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов и осуществляются в строгой последовательности.

Согласно п. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Если в том месяце, на который приходится окончание срока, нет соответствующего числа (например, при подаче документов 31 января), то срок истекает в последний день следующего месяца (28 февраля или 29 февраля в високосном году). В случае, когда окончание срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока является следующий за ним рабочий день. Нерабочими являются выходные дни и праздничные, в том числе и перенесенные Правительством РФ выходные дни. Регистрация прав на жилые помещения, приобретенные гражданами в порядке приватизации, осуществляется в течение 14 календарных дней.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона N 122-ФЗ информация о зарегистрированных правах или мотивированный отказ заявителю выдается в течение пяти календарных дней.

Исчисление срока начинается в день поступления заявления и оканчивается на пятый день. Если последний день срока приходится на нерабочий день, то днем окончания срока считается следующий за ним рабочий день.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации и необходимости истребования в связи с этим дополнительных сведений и документов регистратор в письменном виде должен известить об этом заявителя без принятия решения о приостановлении сроков государственной регистрации. В письме регистратор должен предупредить заявителя о том, что в случае, если дополнительные сведения не будут представлены в течение месячного срока регистрации в государственной регистрации будет отказано.

Государственная регистрация прав приостанавливается регистратором прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о

приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

О приостановлении государственной регистрации регистратор выносит решение.

О принятом решении приостановить государственную регистрацию регистратор в срок не позднее трех дней извещает заявителя с указанием оснований принятого решения.

Решения о приостановлении в обязательном порядке должны направляться: в дело заявителю (заявителям), в службу делопроизводства.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого
просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;

2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или
содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о
предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его
издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент
издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться
правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило
документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует
об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на
государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества,
наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в
действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", перехода данного права, его ограничения (обременения) или
совершенной после введения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого
имущества;

9) не представлены необходимые документы для государственной регистрации прав;

10) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными
правами.

Так, регистратор прав может отказать в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Пример.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор

купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г.) в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации.

Что касается государственной регистрации ипотеки, то она проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

На государственную регистрацию ипотеки представляются:

1) заявление залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки (в заявлении
должны содержаться в том числе данные о залогодателе и залогодержателе, необходимые для
заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав, а также
аналогичные данные о представителе залогодателя или залогодержателя);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную
регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (которая
помещается в дело правоустанавливающих документов);

3) документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);

4) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу
правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми
действующими изменениями и дополнениями документа, подтверждающего факт внесения
записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле
правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно
представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц,
свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов
юридического лица);

5) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего
договор от имени юридического лица, документа о постановке на учет налогоплательщика,
документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от
имени юридического лица, документ, удостоверяющий личность представителя юридического
лица (для предъявления);

6) подлинники и копии плана жилого помещения, плана жилого помещения и земельного
участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание
жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных органами
(организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию
объектов недвижимости на территории регистрационного округа;

7) подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия
договора об ипотеке (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

8) подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве
приложений;

9) подлинник и копия закладной (если в договоре об ипотеке указано, что права
залогодержателя удостоверяются закладной);

10) подлинники и копии документов, названных в закладной в качестве приложения;

11) кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой
(подлинник и копия).

В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

1) письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого помещения, если жилое
помещение, являющееся предметом договора об ипотеке, находится в общей совместной
собственности;

2) нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения,
находящегося в совместной собственности супругов;

3) разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке
является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если
залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, также
представляется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно
дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия
попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека;

4) разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке
является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи
залогодателя;

5) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора
об ипотеке в случае подписания договора об ипотеке представителем юридического лица, не
уполномоченным действовать от имени юридического лица без доверенности.

Все представленные залогодателем или залогодержателем на государственную регистрацию ипотеки документы регистрируются учреждением юстиции по регистрации прав в книге учета входящих документов под одним номером.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Федеральным законом N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Сервитут - это вещное право, право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутами могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения

соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

Водным кодексом РФ от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ (с изм. от декабря, 9 мая 2005 г.) установлен порядок сервитутов на водные объекты (ст. 43, 44, 46, 63).

Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный водный сервитут). Право ограниченного пользования водным объектом выступает в формах публичного и частного водных сервитутов.

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:

1) забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;

2) водопоя и прогона скота;

3) использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других
маломерных плавательных средств.

В дополнение к названным водным сервитутам водным законодательством Российской Федерации могут быть установлены иные водные сервитуты. Для их осуществления не требуется получение лицензии на водопользование.

Водный сервитут устанавливается водным законодательством РФ, договором либо судом.

Лесной кодекс РФ устанавливает порядок сервитутов на лесные объекты.

Положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства РФ применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного кодекса РФ.

Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный лесной сервитут).

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов органов государственной власти и местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

Права пользования участками лесного фонда, за исключением публичного лесного сервитута, возникают с момента государственной регистрации договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии участка лесного фонда, а также подписания протокола о результатах лесного аукциона по продаже права аренды, при наличии лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством установления сервитута, а также единственным доказательством существования зарегистрированного сервитута. Государственная регистрация земельных, водных и лесных сервитутов осуществляется учреждениями юстиции на основе системы записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о регистрации сервитута может быть произведена на основании:

1) заявления правообладателя во всех случаях установления сервитута;

2) заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, в случаях, если сервитут
установлен соглашением сторон или вступившим в законную силу решением суда либо
возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления;

3) заявления органов государственной власти или местного самоуправления в случае,
если сервитут установлен этими органами в соответствии с законодательством в публичных
интересах.

Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления правообладателя, последний в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута. В течение одного месяца учреждение юстиции по регистрации прав, осуществившее регистрацию сервитута, обязано уведомить об этом

правообладателя. Копия направленного правообладателю уведомления помещается в дело правоустанавливающих документов.

Если сервитут земельного участка был установлен ранее, т.е. до открытия в Едином государственном реестре прав раздела на этот земельный участок, запись о регистрации сервитута производится на основании документа, которым этот сервитут установлен, и не может быть произведена на основании данных, содержащихся в кадастровом или ином плане земельного участка.

Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации в Единый государственный реестр.

Запись о прекращении сервитута вносится на основании заявления правообладателя и лица, в пользу которого он установлен, в следующих случаях:

1) прекращения срока действия сервитута, определенного соглашением сторон об
установлении сервитута, или акта государственной власти, местного самоуправления,
которыми установлен сервитут;

2) вступления в законную силу решения суда о признании недействительным соглашения
об установлении сервитута или акта органа государственной власти, местного самоуправления,
которыми он установлен;

3) вступления в законную силу решения суда о прекращении установленного сервитута.
Если сервитут прекращен не полностью, а преобразован в пользу гражданина или

юридического лица, в Едином государственном реестре прав производится новая запись о том же самом сервитуте, а в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием

государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд.

На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом кроме необходимых документов, предусмотренных Законом N 122-ФЗ, представляются также:

1) выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном
Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" порядке не
ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию;

2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится
паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

3) правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор
доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них
изменениями и дополнениями.

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации недвижимости, представляются также документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения
и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и
нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

В случае, если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

В тех случаях, когда права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права или сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права или сделки с объектом недвижимого имущества.

Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без уплаты государственной пошлины.

Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня государственной регистрации ограничения права обязан в письменной форме уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для государственной регистрации ограничения права.

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации.

Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах проводится в соответствии с Законом N 122-ФЗ, а также в соответствии с ЖК РФ.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.